Pri plánovaní rekonštrukcie mnohí ľudia zápasia s otázkou, ako zladiť vlastný vkus a potreby s predstavou neznámeho budúceho kupujúceho. Chcete si všetko zariadiť podľa seba, no v hlave vám neustále znie otázka: „Ako to ovplyvní hodnotu nehnuteľnosti pri prípadnom predaji?“
Ilustračné foto/ Foto: Pixabay
Odborníci na reality a interiérový dizajn vysvetľujú, na čo by ste mali pri plánovaní myslieť a ktoré rozhodnutia v konečnom dôsledku nie sú až také dôležité.
Mali by ste pri rekonštrukcii zohľadňovať budúcu predajnú cenu?
Áno aj nie. Na budúcu predajnú cenu by ste mali myslieť najmä vtedy, keď plánujete stavebné úpravy, veľké investície alebo zmeny, ktoré sa budú ťažko vracať do pôvodného stavu. Povrchové úpravy, ktoré možno jednoducho vymeniť, napríklad farba stien, tapety či úchytky na nábytku, nemajú zďaleka takú veľkú váhu.
„Ak presúvate steny, meníte dispozíciu, odstraňujete spálne alebo investujete veľké sumy do kuchyne, kúpeľne či podláh, tieto rozhodnutia majú dlhodobý vplyv na atraktivitu nehnuteľnosti pre kupujúcich a na jej celkovú hodnotu,“ vysvetľuje Natalia Harrisová, odborníčka na luxusné nehnuteľnosti zo spoločnosti Las Vegas Sotheby’s International Realty.
Dodáva však, že nie každá úprava musí byť podriadená budúcemu predaju. Pri kozmetických zmenách majú majitelia väčšiu slobodu vyjadriť svoj osobný štýl.
Súhlasí s ňou aj Sheila Michelle Rojasová, realitná maklérka spoločnosti Brown Harris Stevens Miami. Podľa nej sa nemusíte za každú cenu prispôsobovať budúcim kupujúcim. Dôležitejšie je zohľadniť potreby svojej rodiny v súčasnosti aj v dohľadnej budúcnosti.
„Majitelia domov nemusia potláčať vlastný vkus len preto, aby sa zavďačili potenciálnym kupujúcim,“ hovorí. „Stačí robiť rozumné rozhodnutia a premýšľať dopredu o tom, čo skutočne zvyšuje hodnotu a zlepšuje nehnuteľnosť, ktorú plánujete rekonštruovať. Tak ochránite svoju investíciu a často sa vám to v budúcnosti mnohonásobne vráti.“
Rekonštrukcie, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti
Najdôležitejšie je zabezpečiť, aby dom kupujúcemu nepriniesol zbytočné starosti. Podľa Rojasovej by mal byť dom v dobrom technickom stave, mal by byť poistiteľný, nemal by mať problémy s vodovodnými rozvodmi ani elektrinou a nemali by na ňom viaznuť žiadne záložné práva či porušenia stavebných predpisov.
„Vďaka tomu bude mať kupujúci väčšiu istotu, predloží serióznu ponuku a samotný predaj môže prebehnúť rýchlejšie,“ vysvetľuje.
Dodáva, že prospešná môže byť aj výmena okien s cieľom zvýšiť odolnosť domu proti silnému vetru. Ak to možnosti nehnuteľnosti dovoľujú, hodnotu môže zvýšiť aj rozšírenie obytnej plochy, pridanie ďalších spální, šatníkov či kúpeľní.
Dôležitý je tiež prvý dojem z exteriéru. Udržiavaná záhrada, vzrastlé rastliny a vhodne zvýraznené výhľady môžu pomôcť zaujať potenciálnych kupujúcich.
„Opakovane som videl, aký výrazný vplyv môže mať atraktívny vzhľad domu na jeho hodnotu pri predaji. V niektorých prípadoch ju môže zvýšiť až o sedem percent,“ hovorí Dave Marrs, staviteľ a moderátor relácie HGTV Fixer to Fabulous, ktorý zároveň pôsobí ako ambasádor značky Cornerstone Building Brands.
Podľa neho nejde len o peniaze, ktoré by ste mohli pri predaji získať navyše. Vzhľad domu ovplyvňuje aj každodennú spokojnosť jeho obyvateľov.
„To, ako sa cítite, keď sa pozriete na svoj dom, ovplyvňuje aj to, ako v ňom žijete,“ dodáva.
Rekonštrukcie, ktoré môžu znížiť hodnotu domu
Úpravy, ktoré negatívne ovplyvňujú predajnú cenu, sú zvyčajne tie, ktoré obmedzujú funkčnosť domu. „Odstránenie spálne, zmenšenie úložných priestorov, vytvorenie nepraktickej dispozície alebo zablokovanie prirodzeného svetla môže znížiť počet potenciálnych kupujúcich,“ upozorňuje Harrisová.
Podľa nej sa oveľa ťažšie napravujú zmeny, ktoré zasahujú do konštrukcie alebo použiteľnosti nehnuteľnosti.
Niektoré povrchové úpravy môžu kupujúcich odradiť tiež. Môže ísť napríklad o výraznú tapetu v kuchyni alebo nezvyčajný koberec v spálni. Takéto zmeny sa však dajú jednoducho upraviť ešte pred predajom alebo ich môže neskôr zmeniť samotný nový majiteľ.
Najväčšiu pozornosť by ste preto mali venovať zásadným úpravám, ktoré sa ťažko vracajú do pôvodného stavu.
Čo kupujúcich v skutočnosti až tak nezaujíma?
Čo teda pri rekonštrukcii domu nemusíte riešiť až tak podrobne?
Povrchové nedostatky
„Existujú úpravy, s ktorými mnohí kupujúci automaticky počítajú a plánujú si ich urobiť sami. Patrí sem napríklad výmena koberca alebo nový náter stien pred nasťahovaním,“ vysvetľuje interiérový dizajnér Blake Sutton, prezident spoločnosti Est Est Interior Design. Takéto úpravy nie sú z pohľadu budúceho predaja vždy rozhodujúce, pretože noví majitelia si ich často aj tak prispôsobia podľa seba.
Spotrebiče
Ak sú spotrebiče funkčné, hoci už nie sú najmodernejšie, nemusíte ich automaticky vymieňať za najdrahšie modely. „Mnohí kupujúci si aj tak radšej vyberú vlastné spotrebiče. Môžete tak minúť peniaze, ktoré sa vám pri predaji nevrátia,“ hovorí Marrs.
Luxusné doplnky a vybavenie
Podľa Marrsa sa môže zdať, že drahé batérie, dizajnové stropné ventilátory alebo luxusné svietidlá jednoducho zvýšia úroveň miestnosti. V skutočnosti však tieto investície len zriedka zvýšia hodnotu nehnuteľnosti natoľko, aby sa ich cena oplatila.
„Kupujúci zvyčajne nezaplatia viac za dom len preto, že má luxusné doplnky,“ vysvetľuje. Pri plánovaní rekonštrukcie by ste preto mali myslieť najmä na dva faktory: časový horizont a funkčnosť. „Ak plánujete dom predať v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov, budúca predajná cena by mala zohrávať väčšiu úlohu pri rozhodovaní. Ak však ide o dom, v ktorom plánujete bývať dlhodobo, dôležitejšie je, aby ste sa v ňom cítili dobre,“ radí Harrisová.
Odporúča položiť si dve otázky: Zlepší táto zmena spôsob, akým využívam svoj priestor? Bude nákladné alebo náročné vrátiť ju späť?
„Cieľom je nájsť rovnováhu – vytvoriť domov, ktorý budete milovať, a zároveň si zachovať jeho dlhodobú flexibilitu a hodnotu,“ uzatvára.
